El fondo inmobiliario Vinci Shopping Centers (VISC11) ha realizado una significativa reestructuración de su portafolio al vender cinco activos al fondo Patria Malls (PMLL11) por un total de R$ 257 millones. Esta transacción, que presenta un cap rate cercano al 8%, ha llamado la atención del banco BTG Pactual, que ha reiterado su recomendación de compra para el VISC11. Según el analista Daniel Marinelli, esta operación podría desbloquear aproximadamente R$ 60 millones en ganancias de capital que se distribuirían a los cotistas en los próximos meses.

La venta de estos activos no solo es un movimiento estratégico para mejorar la liquidez del fondo, sino que también busca reequilibrar su estructura de capital tras un periodo de intensas inversiones. Marinelli considera que esta acción es un primer paso crucial para reducir la alavancaje del fondo, que actualmente tiene un índice de endeudamiento del 27%, proyectándose que podría bajar a aproximadamente 23% para 2026. A pesar de que el fondo aún necesitará implementar nuevas medidas de liquidez para cumplir con sus obligaciones hasta 2028, la venta representa un avance significativo hacia una mayor flexibilidad financiera.

Además de la venta, el análisis de BTG destaca que el VISC11 se sostiene sobre tres pilares fundamentales: el potencial de aumento gradual de los dividendos, una valorización proyectada de 17,2% en el precio de las cuotas, y la mejora en la estructura de capital. En cuanto a los dividendos, el fondo ha mostrado un leve aumento en las distribuciones, que han pasado de R$ 0,80 a R$ 0,84 por cuota, lo que se traduce en un dividend yield anualizado de aproximadamente 9,6%. Esto es un indicador positivo para los inversores que buscan ingresos pasivos en un entorno de tasas de interés fluctuantes.

El precio de las cuotas del VISC11 actualmente se encuentra negociando a 0,91 veces su valor patrimonial, lo que indica que el fondo está cotizando a un descuento en la B3. BTG ha fijado un precio objetivo de R$ 123 para las cuotas, lo que representa un potencial de crecimiento de más del 17% respecto al último cierre de R$ 104,99. Este análisis sugiere que el fondo no solo tiene un atractivo inmediato, sino que también presenta oportunidades de valorización a mediano plazo, especialmente considerando su FFO yield estimado de 9,8% para 2026 y 10,0% para 2027.

El portafolio del VISC11 es uno de los más diversificados dentro del segmento de shopping centers en Brasil, con participación en 32 activos distribuidos en 15 estados, abarcando un total de 301 mil metros cuadrados de área bruta locable. Recientemente, el fondo ha incrementado su exposición a proyectos de mayor calidad, incluyendo la adquisición de una pequeña participación en el Midway Mall en Natal y un 10% del BH Shopping en Minas Gerais. Aunque el entorno macroeconómico sigue siendo desafiante, con una tasa de vacancia que se mantiene entre 5% y 6% y una inadimplencia controlada del 3,5%, el VISC11 ha mostrado un crecimiento en los alquileres y ventas de sus activos, lo que es un signo positivo para su rendimiento futuro.

A medida que el VISC11 avanza en su estrategia de reestructuración, será importante monitorear cómo se desarrollan las ventas y la distribución de ganancias a los cotistas. La finalización de la venta al PMLL11 y su impacto en la liquidez del fondo serán eventos clave a seguir en los próximos meses. Además, el desempeño de los activos en términos de alquiler y ventas será crucial para evaluar la salud financiera del fondo en un contexto de recuperación económica en Brasil y la región.