El BTG Pactual ha reafirmado su recomendación de compra para el fondo inmobiliario Vinci Shopping Centers (VISC11), destacando en su análisis que la inversión se fundamenta en tres pilares clave: el potencial de aumento de dividendos, los avances en el proceso de desalavancaje y la posibilidad de valorización de las acciones en el mercado. El banco ha establecido un precio objetivo de R$ 123 para las acciones, lo que implica un potencial de crecimiento superior al 17% respecto al último cierre de R$ 104,99.

El analista Daniel Marinelli, responsable del informe, subraya que VISC11 cuenta con uno de los portafolios más diversificados en el sector de centros comerciales, con participación en 32 activos distribuidos en 15 estados de Brasil, sumando 301 mil metros cuadrados de área bruta locable (ABL). En los últimos meses, el fondo ha incrementado su exposición a proyectos de mayor calidad, incluyendo la adquisición de una pequeña participación en el Midway Mall de Natal y un 10% en el BH Shopping de Minas Gerais.

Además, Marinelli considera positiva la estrategia de reciclaje de portafolio implementada por el fondo. Recientemente, VISC11 firmó un acuerdo para vender participaciones en cinco centros comerciales al fondo inmobiliario Patria Malls (PMLL11) por aproximadamente R$ 257 millones, con una tasa de capitalización cercana al 8%. Este movimiento se considera favorable para mejorar la liquidez del fondo y reequilibrar su estructura de capital, especialmente tras un ciclo intenso de inversiones. Se estima que esta operación podría generar alrededor de R$ 60 millones en ganancias que se distribuirían a los cotistas en los próximos meses.

En términos de indicadores operativos, el BTG reporta que el alquiler en las mismas tiendas (SSR) creció un 4,8% en el primer trimestre de 2026 en comparación con el mismo periodo del año anterior, mientras que las ventas en las mismas tiendas (SSS) aumentaron un 4,3%. Sin embargo, el crecimiento se ha considerado moderado en términos reales, reflejando un entorno macroeconómico restringido debido a las altas tasas de interés. La tasa de vacancia física de la cartera del fondo se mantuvo en niveles controlados, cerrando marzo en un 5,7%, con una tasa de morosidad neta del 3,5%.

Otro aspecto relevante es la generación de ingresos del fondo, ya que los dividendos distribuidos por VISC11 han aumentado de R$ 0,80 a R$ 0,84 por acción en los últimos meses, lo que representa un rendimiento por dividendo anualizado cercano al 9,6%. Actualmente, el fondo se negocia a aproximadamente 0,91 veces su valor patrimonial (P/VP), con un rendimiento de fondos operativos (FFO yield) estimado del 9,8% para este año y del 10% para 2027. Estos múltiplos se consideran atractivos, especialmente en relación a la calidad y diversificación del portafolio.

Mirando hacia el futuro, los inversores deben estar atentos a cómo se desarrollan las estrategias de liquidez del fondo y su capacidad para cumplir con las obligaciones hasta 2028. La reciente venta de activos podría ser un primer paso importante para reducir la deuda y mantener la flexibilidad financiera. Además, el desempeño de los indicadores operativos en el contexto de un entorno macroeconómico desafiante será crucial para evaluar la salud financiera del fondo en el corto y mediano plazo.