El sector de fondos de inversión inmobiliaria (FIIs) de logística en Brasil ha experimentado una transformación significativa en la última década, pasando de ser considerado un 'patito feo' a convertirse en un área de interés destacado para los inversores. Caio Araujo, analista de Empiricus Research, ha señalado que el crecimiento del comercio electrónico y los cambios en los hábitos de consumo de los brasileños han sido factores clave en esta evolución. En particular, la entrada de grandes jugadores como Amazon y Shopee, así como el aumento de la participación de Mercado Libre, ha impulsado la demanda por galpones logísticos en todo el país.

Durante el evento 'Onde Investir', Araujo destacó que, hace aproximadamente diez años, el sector logístico era muy vulnerable a las fluctuaciones en la oferta y la demanda, lo que generaba presiones en las tasas de ocupación y alejaba a los inversores. Sin embargo, en la actualidad, el panorama ha cambiado drásticamente. La demanda por espacios logísticos ha aumentado, y los últimos años han mostrado cifras consistentes en términos de locaciones. En el primer trimestre de 2026, la vacancia en São Paulo se situó cerca del 7%, un nivel históricamente bajo, lo que indica un mercado más saludable.

El analista también mencionó que, aunque la oferta de galpones ha crecido para satisfacer la demanda, los costos de construcción y el costo de capital han aumentado, lo que ha dificultado que todos los desarrolladores puedan entrar en el mercado. Esto ha llevado a una situación donde no todos pueden desarrollar nuevos galpones, lo que a su vez ha contribuido a mantener la vacancia en niveles bajos. Araujo prevé que la vacancia se mantenga estable en torno a mínimos históricos, lo que es un indicativo positivo para los inversores en este sector.

En cuanto a los precios de alquiler, se ha registrado un aumento promedio del 5% en los galpones ubicados a 30-60 km de la capital paulista durante el primer trimestre. Esta tendencia de aumento en los precios de alquiler se espera que continúe, especialmente en propiedades de alta calidad. Araujo tiene una perspectiva positiva para el sector logístico en el corto plazo, lo que podría representar una buena oportunidad para los inversores.

Para aquellos interesados en invertir, Araujo recomendó dos FIIs específicos: el BTG Pactual Logística (BTLG11) y el Vinci Logística (VILG11). El primero se destaca por su enfoque en São Paulo y su capacidad de expansión, mientras que el segundo, aunque presenta un nivel de riesgo ligeramente mayor, tiene un enfoque más centrado en el valuation y el potencial de ganancias de capital. Con la guerra en Medio Oriente y la inflación presionando a la economía, el análisis de Araujo ofrece una perspectiva valiosa sobre cómo navegar en este entorno complejo y aprovechar las oportunidades en el sector logístico brasileño.