El fondo inmobiliario BTG Pactual Logística (BTLG11) ha anunciado una emisión de cotas por hasta R$ 2 mil millones, dirigida a inversores personas físicas. Esta decisión se produce en un contexto donde el e-commerce continúa en expansión, lo que ha beneficiado a los fondos de inversión inmobiliaria (FIIs) enfocados en galpones logísticos. La caída de la vacancia y el aumento de los alquileres son factores que han impulsado este segmento, aunque el entorno de tasas de interés elevadas ha llevado a muchos FIIs a optar por adquisiciones mediante el pago en cotas, limitando su capacidad de captar recursos en el mercado secundario.

Francisco Tavares, director ejecutivo de BTG Pactual Asset Management, destacó que el poder de negociación en adquisiciones pagadas en efectivo es significativamente mayor que en aquellas realizadas con cotas. Este enfoque permite al BTLG11 diferenciarse en un mercado donde otros fondos enfrentan dificultades para captar recursos. La estrategia de BTG se centra en adquirir nuevos activos logísticos de alta calidad, lo que podría fortalecer su cartera existente, que ya cuenta con 34 propiedades en seis estados brasileños y una área bruta locable (ABL) de 1,4 millones de metros cuadrados.

El analista de Empiricus Research, Caio Araujo, ha expresado su confianza en BTLG11, considerándolo una de las mejores opciones en el sector logístico. La emisión de nuevas cotas está destinada a financiar la adquisición de un portafolio logístico de alto estándar en São Paulo, que incluirá activos AAA. Se estima que el pipeline de adquisiciones en negociación comprende dos propiedades cercanas a la capital paulista, con un valor aproximado de R$ 550 millones, y una operación built-to-suit para e-commerce valorada en R$ 150 millones.

Los recursos de la emisión se utilizarán para fortalecer la cartera del fondo, que ya muestra un alquiler promedio de R$ 25 por metro cuadrado, un valor que se considera aún por debajo de los precios de mercado en algunas regiones. Esto sugiere que hay espacio para ajustes positivos en los alquileres en los próximos ciclos. Araujo estima que el cap rate para las nuevas adquisiciones será de alrededor del 9%, con un dividend yield inicial proyectado en dos dígitos, lo que representa un atractivo retorno para los inversores.

La oferta de BTLG11 se ha fijado en R$ 102,51 por cota, con un ligero descuento sobre la cotización actual. Sin embargo, el éxito de la emisión depende de alcanzar un volumen mínimo de R$ 75 millones; de no lograrse, la operación podría cancelarse. Los actuales cotistas tendrán derecho de preferencia para adquirir nuevas cotas, lo que podría influir en la demanda. Este proceso de suscripción se cerrará el 26 de mayo, y los derechos de preferencia se negociarán hasta el 11 de mayo, lo que añade un elemento de urgencia para los interesados en participar en esta emisión.

A medida que el e-commerce sigue creciendo en Brasil, la estrategia de BTLG11 de enfocarse en propiedades logísticas de alta calidad podría posicionarlo favorablemente en el mercado. Los inversores deben estar atentos a cómo se desarrollan las negociaciones de adquisición y la respuesta del mercado a esta emisión, ya que podría influir en la valorización futura de las cotas del fondo. La tendencia del e-commerce y la recuperación del sector logístico son factores clave a monitorear en los próximos meses.