La vacancia de oficinas clase A en Lima ha disminuido a un 10,9% al cierre del primer trimestre de 2026, una notable caída desde el 13,9% registrado en 2024. Este descenso se produce en un contexto donde la absorción neta de espacio de oficinas ha alcanzado aproximadamente 11.000 m2, mientras que la incorporación de nueva oferta se mantiene restringida. Este cambio en la dinámica del mercado refleja una reducción sostenida del espacio disponible y un cambio en la relación entre propietarios e inquilinos, lo que otorga a los primeros una mayor capacidad de negociación. Denise Vargas, coordinadora de investigación de mercado de Cushman & Wakefield Perú, señala que el mercado está entrando en una nueva fase de equilibrio tras años de ajustes significativos.

Los precios de alquiler ya están mostrando una respuesta en los principales submercados de Lima. En San Isidro Empresarial, las rentas promedio alcanzan los US$18,5 por m2, superando a Surco con US$14,1 y Miraflores con US$17,4. Algunos edificios en San Isidro están incluso por encima de los US$20 por m2. Sin embargo, el ajuste de precios no es uniforme y depende de la gestión de los activos. Jorge Ramos, director de Mercado de Capitales y Relación con Inversionistas de Fibra Prime, advierte que los incrementos en las rentas serán graduales y no lineales, enfatizando que el rendimiento de los activos está más relacionado con la capacidad de gestión que con el contexto del mercado.

Las diferencias en la vacancia entre distritos son notables. Magdalena del Mar presenta una vacancia de solo 1,6%, mientras que San Borja tiene un 2,4%, ambos por debajo del promedio del mercado. En contraste, San Isidro Empresarial enfrenta una mayor competencia por espacios de mayor metraje. Esta reducción en la disponibilidad de oficinas se debe a una recuperación sostenida de la ocupación y a la escasez de nueva oferta. José Carlos Leigh, director de Negocios de Urbanova, proyecta que su portafolio cerrará el 2026 con menos del 5% de vacancia, destacando que el dinamismo de la demanda se concentra en San Isidro, Miraflores y San Borja.

El mercado de oficinas en Lima enfrenta un 'pipeline' limitado, con solo 38.000 m2 en construcción y cerca de 27.000 m2 en etapa de proyecto. Esta situación es resultado de decisiones tomadas tras un periodo de sobreoferta, donde los desarrolladores priorizaron la absorción del stock existente antes de iniciar nuevos proyectos, en un entorno financiero más exigente. Además, la complejidad en la ejecución de nuevos activos ha aumentado, ya que no solo se trata de construir un edificio, sino de estructurarlo y estabilizarlo adecuadamente, lo que eleva las barreras de entrada para nuevos proyectos.

Desde el lado de inversión, Fibra Prime mantiene una estrategia selectiva, reportando una ocupación del 96,6% en su portafolio, que abarca 255.777 m2 de área arrendable. Este desempeño se atribuye a una gestión activa y disciplinada en la evaluación de nuevas oportunidades, priorizando activos donde una gestión especializada pueda generar valor. La demanda se orienta hacia oficinas de mayor calidad, con un enfoque en ubicaciones consolidadas y plantas eficientes. Además, las empresas están buscando mayor eficiencia en la distribución del espacio, lo que ha llevado a un aumento en la ocupación de espacios de coworking, que supera el 90% en Urbanova. La expectativa es que la vacancia se mantenga estable o con una ligera reducción, mientras que las rentas seguirán mostrando incrementos graduales, especialmente en submercados consolidados.

Conforme a las proyecciones actuales, se anticipa que la menor oferta podría llevar a una escasez localizada de oficinas de alta calidad entre 2027 y 2028, particularmente en submercados consolidados. Las empresas están priorizando espacios que ofrezcan servicios, certificaciones y una mayor integración con el entorno, lo que podría influir en las decisiones de inversión en el sector inmobiliario en los próximos años.