Las recientes operaciones inmobiliarias del jefe de Gabinete, Manuel Adorni, han puesto de manifiesto un fenómeno recurrente en Argentina: la compra de propiedades como refugio para fondos de origen dudoso. Adorni empleó prácticas comunes en el sector, como la escrituración de inmuebles a precios significativamente inferiores al valor real de mercado y el uso de 'prestanombres' para ocultar la trazabilidad del origen de los fondos. Este caso particular no solo refleja una situación individual, sino que sirve como un disparador para analizar un problema estructural en el mercado inmobiliario argentino, que a menudo actúa como una guarida para capitales ilícitos, dejando de lado su función esencial de facilitar el acceso a la vivienda para las familias argentinas.

El sector inmobiliario se ha convertido en uno de los vehículos preferidos para blanquear o esconder dinero proveniente de la evasión fiscal, la corrupción y el narcotráfico. Según el Informe de Evaluación Mutua del GAFILAT 2024, el rubro inmobiliario en Argentina presenta un alto riesgo debido a la escasa cantidad de Reportes de Operaciones Sospechosas (ROS) emitidos por inmobiliarias, escribanos y otros operadores. La facilidad para realizar transacciones en efectivo o con dólares no declarados agrava esta situación, lo que permite que el capital informal fluya sin control hacia el sector.

Este fenómeno no es exclusivo de Argentina, sino que se observa a nivel global. Organismos como el GAFI han identificado el sector inmobiliario como un canal frecuente de irregularidades, dado que permite pagos en efectivo, subvaluación de escrituras y la generación de rentas formales a través de alquileres o ventas. Sin embargo, en Argentina, esta dinámica se ve acentuada por incentivos locales que fomentan la subvaluación de propiedades y la informalidad en el mercado de alquileres, donde una parte significativa de los contratos se celebra 'en negro'. Esto no solo genera ingresos no declarados, sino que también alimenta el ciclo de la economía informal.

A lo largo de las últimas dos décadas, el Estado argentino ha incentivado esta dinámica mediante sucesivos regímenes de blanqueo de capitales. Estos mecanismos, presentados como medidas para 'impulsar la construcción', han permitido que fondos no declarados fluyan hacia el sector inmobiliario sin establecer requisitos de destino social. Por ejemplo, durante el kirchnerismo, el blanqueo de 2013 (Ley 26.860) fue diseñado para reactivar el mercado inmobiliario, canalizando fondos a través de Cedin para la compra de propiedades, sin condiciones sobre el precio final de las viviendas. Asimismo, el blanqueo de 2016 bajo el gobierno de Mauricio Macri y el actual régimen de Javier Milei han seguido la misma lógica, permitiendo que capitales informales se dirijan a proyectos inmobiliarios sin restricciones que prioricen el acceso a la vivienda.

La consecuencia de esta falta de control y regulación es clara: se genera una mayor demanda especulativa que eleva los precios de las propiedades, dificultando el acceso a la vivienda para quienes realmente la necesitan. El costo del suelo en proyectos nuevos del AMBA representa entre el 40% y el 60% del precio final, y esta escasez se ve exacerbada por la demanda de capitales espurios que buscan refugio en el ladrillo. Si se lograra desarticular esta demanda distorsionada, los precios de la vivienda podrían ajustarse a niveles más accesibles, permitiendo que otras políticas públicas, como créditos hipotecarios accesibles y un parque genuino de vivienda social, tengan un impacto real.

La disyuntiva es clara: el Estado debe decidir entre seguir utilizando el sector inmobiliario como un refugio para capitales informales o comenzar a desmontar los incentivos que lo convierten en un refugio atractivo para quienes no declaran sus ingresos. Mientras esta decisión no se tome, el acceso a la vivienda seguirá siendo un anhelo cada vez más lejano para la mayoría de los argentinos. En este contexto, es fundamental que los actores del mercado y los ciudadanos estén atentos a las políticas que se implementen en el futuro, ya que estas tendrán un impacto directo en la dinámica del mercado inmobiliario y en la posibilidad de acceder a una vivienda digna.