El mercado inmobiliario industrial en México está experimentando una transformación significativa, impulsada por la crisis arancelaria que afecta al sector manufacturero y el crecimiento del nicho logístico, especialmente en la última milla. En 2023, el país alcanzó exportaciones por $463 mil millones de dólares, lo que representa aproximadamente el 20% del Producto Interno Bruto (PIB) nacional. Este desempeño resalta la importancia de México en la economía global, superando a economías emergentes como India y Vietnam en el Índice de Desarrollo Industrial (IDI) elaborado por FINSA.

A lo largo de los años, los parques industriales enfocados en manufactura han sido el pilar del sector, pero la situación actual revela la necesidad de diversificación. La integración de México en el comercio internacional, respaldada por 23 tratados de libre comercio, ha fortalecido su plataforma manufacturera. Sin embargo, el país enfrenta desafíos significativos en términos de infraestructura, eficiencia logística y conectividad digital, que son cruciales para mantener su competitividad en el mercado global.

El IDI también señala avances en sostenibilidad, aunque la inversión en energías renovables sigue siendo insuficiente. La innovación y el talento son otros factores destacados, con un aumento en el gasto en investigación y desarrollo, así como en la producción de tecnología avanzada. Estos elementos son esenciales para que México pueda capitalizar su posición geoestratégica en el comercio internacional y competir con otras economías emergentes que han mejorado su infraestructura logística, como Sudáfrica y Malasia.

En la Zona Metropolitana del Valle de México (ZMVM), se observa un dinamismo creciente en el sector logístico. La Ciudad de México ha visto un aumento en la demanda de espacios logísticos de última milla, con precios que han alcanzado récords de hasta 14 dólares por metro cuadrado en espacios clase A. Este crecimiento ha sido impulsado en gran medida por el auge del e-commerce, que representa el 90% de la demanda de estos espacios. Sin embargo, el corredor Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán (CTT) ha encontrado un nuevo competidor en el Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles (AIFA), que ha concentrado el 58% de la actividad en el primer trimestre del año.

La absorción bruta de espacio en la región ha duplicado su tasa en el último año, alcanzando 619 mil 769 metros cuadrados. A pesar de la nueva oferta que se incorpora al mercado, la tasa de vacancia se ajustará a un 4.1%, lo que indica una fuerte demanda en el sector. Desarrolladores como Vesta, O'Donnell y Proximity Parks están captando grandes usuarios en la región, lo que sugiere un futuro prometedor para el mercado inmobiliario industrial en México. A medida que se avanza hacia 2024, será crucial observar cómo se desarrollan estos proyectos y cómo impactan en la dinámica del mercado.

En resumen, el desarrollo industrial en México está en una encrucijada, donde la crisis arancelaria y el crecimiento logístico están redefiniendo el panorama. La capacidad de México para adaptarse a estos cambios y mejorar su infraestructura será fundamental para mantener su competitividad en el comercio internacional. Los próximos meses serán decisivos para evaluar el impacto de estas tendencias en el sector y cómo influirán en la economía regional, especialmente en un contexto donde Brasil también está buscando fortalecer su posición en el mercado global.