Las empresas de shopping centers en Brasil han mostrado un desempeño operativo sólido en el cuarto trimestre de 2025 (4T25), a pesar de una leve desaceleración en las ventas de las mismas tiendas (SSS). Según un informe de BTG Pactual, la recaudación de alquileres ha crecido de manera real, manteniendo niveles bajos de vacancia e inadimplencia. Sin embargo, el aumento en la deuda ha limitado el crecimiento de los resultados financieros, con una subida de solo 3% en la receita líquida consolidada y una caída del 10% en el flujo de caja operativo (FFO), afectado por el mayor costo de capital y el nivel de endeudamiento.

El contexto del sector muestra que, a pesar de la desaceleración en las ventas en comparación con el primer semestre de 2025, otros indicadores operativos se han mantenido robustos. Este comportamiento se asemeja a las tendencias observadas en el tercer trimestre de 2025, donde el crecimiento de las ventas también se desaceleró. Los analistas de BTG han destacado que, a pesar de estos desafíos, las operadoras de shopping centers poseen carteras dominantes y líderes en sus respectivos mercados, lo que les permite mantenerse optimistas sobre su futuro, especialmente con la expectativa de una caída en las tasas de interés en Brasil.

En el ámbito logístico, el informe señala un fuerte crecimiento en el sector, impulsado principalmente por el auge del comercio electrónico. Durante el 4T25, la demanda se mantuvo alta, y los niveles de vacancia se acercaron a mínimos históricos. Esta dinámica ha permitido a los propietarios de galpones reajustar los alquileres por encima de la inflación, lo que ha sostenido el crecimiento en este segmento. Los galpones clasificados como AAA (premium) son los más beneficiados en este contexto, y BTG ha identificado a LOG (LOGG3) como una opción atractiva, con una tasa interna de retorno (TIR) real estimada en 12%.

Por otro lado, el sector de oficinas muestra señales de recuperación gradual. Los inmuebles de mayor calidad continúan destacándose, pero también se observan mejoras más amplias en el mercado, con una disminución generalizada de la vacancia. Esta tendencia sugiere un posible cambio en la dinámica de oferta y demanda en el sector, lo que podría beneficiar a los inversores en propiedades comerciales en el futuro cercano. A medida que la economía brasileña se adapta a un entorno de tasas de interés más bajas, el sector inmobiliario podría experimentar un repunte en la actividad.

Mirando hacia el futuro, los inversores deben estar atentos a la evolución de las tasas de interés y su impacto en el costo de capital, así como a las tendencias en el comercio electrónico que continúan impulsando el sector logístico. Además, la recuperación del sector de oficinas podría ofrecer oportunidades a medida que se estabilizan las condiciones del mercado. Con la proyección de que el escenario actual persista a lo largo de 2026, es crucial monitorear los resultados de las principales operadoras de shopping centers y los indicadores económicos que podrían influir en su desempeño.