El 12 de marzo, el Senado de EE.UU. aprobó un ambicioso proyecto de ley de vivienda conocido como el 21st Century ROAD to Housing Act, que busca abordar la crisis de asequibilidad y la escasez de viviendas, especialmente de casas unifamiliares. Este proyecto, que incluye más de 40 disposiciones, recibió un apoyo bipartidista notable, con una votación de 89 a 10. Las reformas propuestas incluyen cambios en financiamiento, permisos, zonificación y regulaciones ambientales, con el objetivo de reducir los costos de vivienda y acelerar la construcción de nuevas casas.

A pesar del apoyo, el proyecto enfrenta desafíos en la Cámara de Representantes, donde se discute la controvertida cuestión de si los grandes inversores institucionales deben continuar comprando y alquilando viviendas. Esta práctica ha sido criticada por figuras políticas como la senadora Elizabeth Warren y el expresidente Donald Trump, quien emitió una orden ejecutiva en enero para poner fin a esta actividad. Irónicamente, la parte del mercado de viviendas destinada a la construcción para alquiler (build-to-rent) es relativamente pequeña en comparación con el segmento de casas prefabricadas, que ha recibido un impulso significativo del ROAD Act y es más relevante para el objetivo general de aumentar la oferta de viviendas.

El proyecto de ley permite que las casas prefabricadas se ensamblen sin un chasis permanente, aumenta los límites de préstamos federales para compradores y relaja las regulaciones de zonificación sobre dónde pueden ubicarse. Estas modificaciones son cruciales para eliminar el estigma asociado a las casas móviles de bajo costo. Según la CEO del Manufactured Housing Institute, Dr. Lesli Gooch, estas reformas permitirán a los constructores innovar en los diseños de viviendas, lo que podría aumentar la oferta de casas de calidad y asequibles.

Sin embargo, la propuesta de prohibir a los grandes inversores institucionales comprar nuevas casas unifamiliares ha generado un debate intenso. Se estima que esta restricción podría reducir la producción de viviendas unifamiliares en casi 40,000 unidades por año. A pesar de la percepción negativa hacia los inversores, datos recientes muestran que aquellos que poseen más de 100 propiedades representan menos del 1% del mercado de vivienda en EE.UU. Sin embargo, su participación en el mercado de alquiler de viviendas unifamiliares es significativa, especialmente en estados como Florida, Texas y Arizona, donde el 72% de los desarrollos de build-to-rent están concentrados.

A medida que la Cámara de Representantes considera el proyecto de ley, los críticos instan a eliminar la restricción a los inversores, argumentando que limitar su participación podría comprometer la oferta de viviendas en alquiler. Por otro lado, algunos estudios sugieren que la aspiración de la propiedad de vivienda está cambiando, especialmente entre los jóvenes, quienes valoran más la flexibilidad que ofrece el alquiler. En este contexto, la discusión sobre la asequibilidad de la vivienda y el papel de los inversores en el mercado se vuelve cada vez más relevante, no solo en EE.UU. sino también en otros países de la región, como Argentina, donde la crisis de vivienda y los altos costos de alquiler son temas candentes.

En el futuro, será crucial observar cómo se desarrollan las negociaciones entre el Senado y la Cámara de Representantes, especialmente en relación con la inclusión de disposiciones que afectan a los inversores. La presión política relacionada con las elecciones de medio término en noviembre podría influir en la urgencia de aprobar alguna forma de legislación sobre la asequibilidad de la vivienda. La situación es dinámica y podría tener repercusiones en los mercados inmobiliarios de la región, incluyendo Argentina, donde la asequibilidad de la vivienda es un desafío constante.