La reciente reforma tributaria en Brasil ha generado un cambio significativo en la forma en que las incorporadoras inmobiliarias deben planificar sus proyectos. La Ley Complementar 214/2025 establece un régimen especial de tributación (RET) que permite a estas empresas unificar sus impuestos en una tasa del 4% sobre la receita mensual. Sin embargo, esta opción no será válida indefinidamente; solo aquellos proyectos que opten por el RET y tengan un patrimonio de afetação establecido hasta el 31 de diciembre de 2028 podrán beneficiarse de esta carga fiscal reducida hasta la finalización de la obra.

La diferencia entre permanecer en el RET y pasar al nuevo sistema de tributación es notable. Fuera del RET, la tasa de IVA para la venta de inmuebles nuevos se estima en un 26,5%, aunque se prevé una reducción del 50% para el sector inmobiliario, resultando en un 14% nominal. Este porcentaje, sin embargo, no refleja el costo efectivo, ya que el régimen general permite aprovechar créditos sobre insumos y servicios. Por lo tanto, la decisión sobre la estructura tributaria debe tomarse antes de que el proyecto comience, ya que una vez que se elige el RET, esta decisión es irrevocable.

Rafael Marin, CEO de Tanto Consultoria Empresarial, subraya la importancia de anticipar la planificación tributaria. La ventana para aprovechar el beneficio fiscal se cierra en 2028, y aquellos que no tomen decisiones estratégicas antes de que sus proyectos estén en marcha podrían perder la oportunidad de optimizar su carga fiscal. Esto representa un cambio en la naturaleza de la planificación tributaria, que ahora es más crítica que nunca para la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios.

Además, dentro del RET, las incorporadoras no generan créditos de IBS y CBS para los compradores, lo que podría ponerlas en desventaja competitiva frente a aquellas que opten por el régimen general, especialmente en transacciones con compradores corporativos. La elección del régimen tributario no es mecánica y debe considerar el perfil del proyecto, el tipo de comprador y la estructura societaria, lo que refuerza la necesidad de simulaciones personalizadas antes de la afectación del terreno.

De cara al futuro, las incorporadoras deben actuar rápidamente para definir la estructura tributaria de sus proyectos. Con la fecha límite del 31 de diciembre de 2028, es esencial que cada empresa evalúe si su próximo desarrollo está diseñado para el régimen actual o si se arriesga a perder los beneficios fiscales que se están por expirar. La planificación tributaria se ha convertido en una cuestión de supervivencia en el competitivo mercado inmobiliario brasileño.