El fondo inmobiliario Zagros Renda (GGRC11) ha anunciado la adquisición de dos galpões logísticos en Garuva, Santa Catarina, por un total de R$ 192,3 millones. Esta operación, que se espera cerrar a finales de abril, forma parte de la estrategia del fondo de invertir en activos logísticos de alta calidad. Los galpões B y C del Condomínio Braspark, ubicados estratégicamente cerca de la BR-101 y con acceso al Puerto de Itapoá, son considerados activos clave para el sector logístico.

La transacción se llevará a cabo bajo la modalidad de 'sale and leaseback', lo que significa que el vendedor seguirá ocupando los inmuebles como inquilino tras la venta. Se ha establecido un contrato de arrendamiento atípico por un plazo de 12 años, con un alquiler inicial de R$ 26,50 por metro cuadrado, sujeto a ajustes anuales de acuerdo con el IPCA, el índice de inflación brasileño. Esta estructura contractual proporciona al GGRC11 un cap rate estimado del 10,2% anual, lo que representa un atractivo retorno sobre la inversión en un entorno de tasas de interés fluctuantes.

La superficie bruta locable de los galpões es de 40,2 mil metros cuadrados, con una posibilidad de expansión que podría llevarla a 61,7 mil metros cuadrados. Las obras de expansión serán realizadas por los vendedores, sin costo adicional para el fondo, lo que minimiza el riesgo financiero asociado a la adquisición. Durante el periodo de desarrollo, el GGRC11 contará con una renta mínima garantizada de aproximadamente R$ 568,7 mil, lo que ayudará a mitigar cualquier impacto negativo en los ingresos del fondo.

Este movimiento se produce en un contexto donde el sector de fondos inmobiliarios en Brasil está experimentando una consolidación, con un enfoque en vehículos más grandes y líquidos. La reciente revalorización de los activos logísticos, junto con la creciente demanda por espacios de almacenamiento y distribución, sugiere que el GGRC11 está bien posicionado para beneficiarse de estas tendencias. Además, el interés en el sector logístico ha aumentado, impulsado por el crecimiento del comercio electrónico y la necesidad de cadenas de suministro más eficientes.

A futuro, los inversores deben estar atentos a la evolución de la operación y su impacto en el rendimiento del GGRC11. La finalización de la compra se espera para finales de abril, y la implementación de las expansiones podría influir en los ingresos del fondo a partir de 2027. La capacidad de adaptación del fondo a las condiciones del mercado y su estrategia de inversión serán factores clave a monitorear en los próximos meses, especialmente en un entorno económico en constante cambio, donde la inflación y las tasas de interés son variables críticas a considerar.