Durante 2024 y 2025, los precios de los departamentos usados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) experimentaron una leve recuperación, con un incremento promedio del 9,9% en el valor del metro cuadrado. Sin embargo, este aumento ha sido puntual y no ha alcanzado cifras de dos dígitos en términos generales. En febrero de 2026, el precio medio del metro cuadrado en CABA se situó en u$s2.455, lo que representa un 12,3% por debajo del máximo histórico registrado en marzo de 2019. A pesar de que la recuperación es real, se considera que aún está lejos de los niveles alcanzados en el pasado, lo que sugiere que el mercado inmobiliario sigue en una fase de ajuste y adaptación a las nuevas condiciones económicas del país.

El segmento de departamentos de 2 ambientes se ha consolidado como el más demandado en el mercado inmobiliario, superando a los monoambientes en términos de prestaciones y liquidez. Según un informe de Remax, en febrero de 2026, el precio promedio de los departamentos de 2 ambientes alcanzó los u$s2.162 por metro cuadrado. Este tipo de propiedad es especialmente atractivo para los usuarios finales, ya que ofrece una mejor habitabilidad y mantiene precios relativamente accesibles en comparación con otras tipologías. Sin embargo, a pesar de la demanda, los precios aún están lejos de los niveles máximos históricos, lo que indica que el mercado sigue enfrentando desafíos significativos.

La caída en los precios de los departamentos en barrios como Retiro y Parque Chas, donde se han registrado descensos de hasta el 20% en relación a 2019, refleja la situación compleja del mercado. A pesar de la recuperación del crédito hipotecario, la demanda de propiedades sigue siendo escasa, lo que limita el potencial de crecimiento de los precios. Alejandro Braña, un bróker inmobiliario, destaca que la realidad económica del país ha hecho que muchas personas no puedan acceder a la compra de un inmueble, lo que a su vez afecta la dinámica del mercado. La falta de inversores también es un factor clave, ya que la rentabilidad de los alquileres se ha estabilizado en un 5% anual en dólares, lo que ha llevado a muchos a optar por la compra de propiedades en pozo en lugar de invertir en el mercado de alquileres.

Los barrios que han comenzado a experimentar un aumento en los precios son aquellos con mayor demanda, como Núñez, Belgrano y ciertas zonas de Palermo, así como áreas que captan la demanda residual, como Chacarita, Villa Crespo y Colegiales. Estos barrios se benefician de una buena conectividad, un desarrollo gastronómico atractivo y nuevos proyectos residenciales que los hacen más deseables para los compradores. Oscar Puebla, un corredor inmobiliario, identifica a Constitución, San Nicolás, La Boca, Parque Patricios y Retiro como los barrios donde aún se pueden encontrar oportunidades debido a los precios relativamente bajos en comparación con otros sectores de la ciudad.

En resumen, el mercado de departamentos usados en CABA está en una fase de recuperación, pero esta es lenta y desigual. Los precios han dejado atrás los mínimos históricos alcanzados entre 2019 y 2023, pero el crecimiento acumulado sigue siendo limitado. El segmento de 2 ambientes se destaca por su demanda y liquidez, lo que lo convierte en una opción atractiva para los compradores. A futuro, será importante observar cómo evoluciona la demanda y si se restablecen las condiciones de crédito que faciliten el acceso a la vivienda, lo que podría impulsar aún más la recuperación del mercado inmobiliario en la región.